1. Was ist der Anlagegrund?
Eigennutzung oder Rendite? Eine eigengenutzte Immobilie ist auch immer eine Lifestyle Entscheidung. 45% der Deutschen wohnen in den eigenen 4 Wänden. Wenn Du aber über ein Investment nachdenkst, solltest Du Dir die Alternativen sehr genau anschauen. Neben Aktien ETFs können REITs (Real Estate Investment Trust) interessant sein. Bei diesen profitierst Du auch von Steuervorteilen, bist aber deutlich flexibler, diversifizierter und hast kaum Zeitaufwand.
Vor- und Nachteile einer Immobilie zur EIgennutzung
Ein eigenes Haus ist ein Lebensziel vieler Deutscher. Wer allerdings eine rationale Entscheidung für oder gegen die wahrscheinlich größte Investition des Lebens machen will – der sollte auch rechnen.
Grundsätzlich gute Voraussetzungen für einen Kauf zur Selbstnutzung sind:
- Langfristige Bindung an Wohnort / Objektgröße
- Handwerkliche Begabung / Interesse sich mit Handwerkern zu beschäftigen
- Keine Abneigung gegen Administration/ggf. zähen Eigentümerversammlungen
Gründe zu Kaufen
+ Selber Einziehen ist schön / Gestaltungsfreiheit
+ „Schnäppchen“ möglich z.B. von Privatpersonen
+ Eigenbedarfsregelung – Privatanleger können den Wert einer Immobilie erheblich steigern, indem sie selbst einziehen und renovieren.
+ Die Kreditraten zwingen zu Sparen – das Vermögen wächst
+ bessere Planbarkeit in Gegend mit sehr stark steigenden Mieten
+ über günstige Kredite kann das Kapital gehebelt werden
Gründe zu Mieten
– Flexibilität
– kaum Aufwand (Kauf und Instandhaltung)
– Diversifizierung der Anlagen möglich – z.B. Arbeitgeber und Immobilie (⇒ viel Kapital) in derselben Region
– keine regelmäßige Instandhaltungskosten (kaputtes Dach kaputt, Wasserrohrbruch)
– Sparen der Nebenkosten beim Kauf (5-15% Wertvernichtung beim Kauf)
– Anlage des Eigenkapitals bringt woanders Rendite
Steuervorteile nur beim Vermieten?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage hat, kann Kosten steuerlich geltend machen. Sie werden dann vom zu versteuernden Einkommen abgezogen und die zu viel bezahlte Einkommenssteuer wird zurückbezahlt (ab 54.950€ Jahresgehalt sind das 42%). Allerdings müssen später auch die Mieterträge mit dem Einkommenssteuersatz versteuert werden. Sobald also die Einnahmen die Kosten (Kredit-Tilgung zählt nicht zu Kosten!) übersteigen, werden sie auf das Einkommen gerechnet und versteuert (mit bis zu 42%).
Beim Eigenheim können zwar keine Kosten eingereicht werden, allerdings muss auch der „Kapitalertrag“ – nämlich das mietfreie Wohnen, nicht versteuert werden. Außerdem ist die Wertsteigerung bei einem Verkauf steuerfrei, sobald man das Objekt 3 Kalenderjahre bewohnt hat (sonst erst nach 10 Jahren).
Tool Empfehlung - Kaufen oder Mieten Rechner
Einen tollen Vergleichsrechner zum Thema Kaufen oder Mieten gibt es bei Immographs. Du kannst verschiedene Parameter ändern (Objektpreis, Zinssatz, alternative Rendite zur Immobilie etc) und erhälst jeweils das erreichte Vermögen über den gewählten Zeitraum für die Miet- & Kaufvariante.
Kapitalanlage - Immobilie oder andere Anlageform?
Bei einer Immobilie als Kapitalanlage sollte rational entschieden werden. Das gekaufte Objekt muss in die Asset Allocation (Verteilung der Anlageklassen) passen und Du solltest Spaß an Immobilien haben – sonst kannst Du Dein Vermögen genauso gut mit Aktien ETFs oder REITs erhöhen.
Gründe für eine IMmobilienAnlage
+ über Kredite hebelbar – Leverage-Effekt (Du leihst Dir Geld für einen geringeren Zinssatz, als das Projekt erwirtschaftet) – allerdings bei einem höheren Risiko
+ „Schnäppchen“ möglich
+ weniger Volatilität als Aktien
+ Steuervorteile – Du zahlst auf Mieterträge zwar den Einkommensteuersatz, kannst aber Abschreibungen und Aufwände gegenrechnen. Nach 10 Jahren (oder 2 Jahren Eigennutzung) ist der Wertgewinn steuerfrei, auf Aktien zahlst Du 25% plus Solidaritätszuschlag und ggf Kirchensteuer
+ wer handwerklich begabt ist, kann Geld sparen bzw. den Wert steigern
Gründe gegen eine Immobilienanlage
– fehlende Flexibilität
– sehr viel Aufwand (Kauf, Steuererklärung und Pflege) und Know-how notwendig
– sehr hohes Klumpenrisiko – Anlageform, Geographie, Mieterausfallrisiko
– Risiko – Einkommen & Miete brechen weg? Kreditraten müssen trotzdem bezahlt werden ⇒ Zwangsversteigerung möglich
– Vermietung sehr stark reguliert (Gefahr Mietbremse, Rechtskosten, Mietausfall)
– schlecht planbare Instandhaltungskosten – Dach kaputt, Schimmelbefall?
– sehr hohe Nebenkosten beim Kauf
– in der Historien waren langfristige Aktienanlagen häufig rentabler bei deutlich geringerem Aufwand
– Nachteile gegenüber Großinvestoren. Du kannst z.B. auch in REITs investieren, so hast Du eine zusätzliche Diversifizierung, profititierst von Skaleneffekten (trägst natürlich auch deren Kosten) und bleibst flexibel
Teure Denkfehler
„Immobilienwerte steigen immer“: in San Francisco sind die Immobilienpreise mal um 40% in einem Jahr gefallen. Besonders in „gehypten“ Gegenden können die Werte auch mal stark sinken. In der Vergangenheit fielen Kaufpreise aber eher schleichend über lange Zeiträume, oder blieben lange konstant.
„Miete ist herausgeschmissenes Geld“: Du zahlst für Dein Dach über dem Kopf und hast kein Risiko für Wertverlust, Zinsen oder Instandhaltung. Dem gegenüber steht, dass Du Dein Geld der Bank als Zinsen „schenkst“.
„Bei sehr geringen Zinsen lohnt es sich immer zu kaufen“: bei sinkenden Zinsen werden auch die Immobilien teurer, in den letzten 10 Jahren sind Immobilien extrem stark gestiegen.
Wer nun immer noch motiviert ist und genug Eigenkapital und Zeit für Immobilieninvestitionen hat, für den beginnt die Suche nach dem passenden Objekt.
